Comment les villes s’adaptent-elles aux nouveaux usages ?

En 2050, deux êtres humains sur trois habiteront dans des villes, soit près de six milliards d’urbains. À ce titre, les villes concentrent beaucoup des défis de la transition écologique, mais aussi des attentes sociétales et des mutations économiques. Décryptage avec Séverine Chapus, de BNP Paribas.

Séverine Chapus, directrice générale déléguée des activités de promotion de BNP Paribas Real Estate (immobilier d’entreprise & résidentiel) en charge du développement, qui a dirigé les programmes d’investissements d’avenir consacrés à l’innovation urbaine pour le Commissariat général à l’investissement, nous explique pourquoi selon elle nous somme entrés dans « l’ère prometteuse et vertueuse du « Re » : Résilience, Réhabilitation, Restructuration, Réversibilité, Réemploi, Renaturation… »

Comment les villes s’adaptent-elles aux nouveaux usages de leurs habitants ?

Bien sûr, les villes se sont toujours adaptées dans leurs formes et leurs fonctionnalités à l’évolution des usages et des besoins. Ce qui me semble caractériser la période que nous traversons est un changement de rythme, une accélération des mutations ainsi qu’une amplification des urgences environnementales et sociales auxquelles les villes doivent répondre avec rapidité et agilité. Trois évolutions illustrent bien cet enjeu d’adaptation :

• L’urgence climatique appelle des réponses concrètes à court, moyen et long termes des villes. On a vu grâce à un urbanisme tactique et temporaire émerger les corona-pistes, qui ont vocation à se pérenniser pour inciter aux mobilités douces et décarbonées. La création d’îlots de fraîcheur avec la désimperméabilisation des sols et la végétalisation vont aussi participer d’une nouvelle esthétique de la ville ;
• La croissance de l’e-commerce démultiplie dans un rapport de 1 à 4 les besoins en espaces de stockage. Cette évolution des usages nécessite de repenser la chaîne logistique jusque dans la maille la plus fine de la logistique urbaine du dernier kilomètre ;
• Et puis bien sûr l’hybridation beaucoup plus forte des espaces de travail, d’habitat, de tiers-lieux qui achève de rendre obsolète les quartiers mono-fonctionnels. Cette fluidité des usages est un vecteur puissant de transformation des villes.

Quel a été l’impact du Covid-19 sur les infrastructures des villes ?

La période de confinement a en premier lieu révélé la qualité de nos infrastructures physiques autant que digitales : nous avons pu continuer de nous alimenter, de communiquer, de nous déplacer quand nécessaire, de subvenir à nos besoins essentiels…

Je parlerais donc plutôt en termes de résilience que d’impact, de capacité à retrouver un fonctionnement efficient après un choc ou un incident majeur. Nous avons précisément vu la nécessité de disposer d’infrastructures « capables » : capables d’absorber des fluctuations d’usages très fortes, d’être mutualisées entre plusieurs usages, qu’il s’agisse de multimodalité pour les transports, ou d’immeubles de bureaux transformables en logements pour des bâtiments… capables d’évoluer dans le temps – le temps de l’occupation temporaire et le temps plus long de reconstruction de la ville sur elle-même. Avec la prise de conscience de la nécessité de faire avec les infrastructures existantes, je crois que nous sommes entrés dans l’ère prometteuse et vertueuse du « Re » : Résilience, Réhabilitation, Restructuration, Réversibilité, Réemploi, Renaturation… Autant de mots qui doivent être convertis en actions pour construire une ville durable, capable de répondre aux défis économiques, écologiques et sociaux.

Quelle image aura la ville de demain (inclusion, accessibilité, durabilité…) ?

Dans le prolongement de ce que nous évoquions sur la reconstruction de la ville sur elle-même, nous pourrions dire que l’image de la ville française de demain sera assez largement celle d’aujourd’hui, car les infrastructures de demain sont déjà là. L'objectif est de préserver nos ressources et nos écosystèmes. Il faut réemployer, réhabiliter et restructurer pour relever les nouveaux défis environnementaux et répondre à l’évolutivité rapide et difficilement prédictible à long terme des usages. La ville de demain pourrait être celle qui orchestre harmonieusement des espaces de nature, de calme, de respiration et des lieux où le partage et l’intelligence collective permettent de tendre vers des « mètres carrés à 100 % d’intensité d’usages » sur un cycle de vie.

Si nous interrogeons le profil des grandes aires urbaines mondiales de demain et après-demain, il est vraisemblable qu’il sera souvent celui de villes pauvres. Nous avons face à nous l’enjeu de l’urbanisation des pays en voie de développement et de la meilleure inclusion possible des populations accueillies.

Et ce défi majeur de l’inclusion concerne naturellement également les villes françaises. Il doit, à mon sens, être abordé de manière concrète à chaque échelle de projet, pour accueillir durablement toute la diversité qui fonde le plaisir de vivre en ville.

En quoi le digital et la data impactent-ils le réaménagement des espaces ?

Dans le cadre de récents projets de développement urbain, BNP Paribas Real Estate a travaillé avec le géographe et sociologue Benjamin Pradel qui a théorisé le nouveau rapport aux temps de la ville et leurs interactions avec l’aménagement des espaces. La digitalisation de toutes nos pratiques quotidiennes et l’utilisation de la data générée permettent d’appréhender la ville dans une logique dynamique de flux et non de stock, et donc d’ouvrir les possibilités au sein de l’espace urbain, de partage, de mutualisation, de chronotopie.

Nous prenons conscience de la matérialité du digital, aussi bien de manière directe avec ses infrastructures physiques – réseaux, data centers… et leur empreinte environnementale – qu’indirecte : télétravail et nouveau rapport aux déplacements, hybridation des espaces travail / habitat / tiers-lieux, regain d’attractivité des villes secondaires…

En quoi le digital et la data transforment-ils notre expérience de la ville ?

Le digital et la data portent la double promesse d’une « optimisation » personnalisée de notre expérience de la ville et de la capacité à modéliser, simuler et mesurer avant de réaliser… C’est un peu l’idée du double digital de la ville… Reste à tenir cette promesse, et c’est complexe !

J’ai envie de croire à une transformation digitale qui renforcera les proximités locales, en nous permettant de mieux prendre connaissance, de mieux gérer, de mieux partager les ressources qui nous entourent, et également croire à une capacité à produire localement et à optimiser la logistique urbaine.

Il me semble dans tous les cas que la promesse de l’intelligence de la data ne peut être tenue qu’avec l’implication de la puissance publique pour énoncer au service de quoi elle doit être mise.

Le marché de la maison individuelle est en plein essor et la maison individuelle demeure l'idéal de vie des Français pour 75 % d'entre eux. Récemment, des déclarations ont fait valoir que ce type d’habitat était un « non-sens écologique, économique et social ». Partagez-vous ce point de vue ?

J’évoquais l’importance de la puissance publique et du cap donné dans un souci d’intérêt général. Sur ce sujet également une forme d’arbitrage entre étalement urbain et densité me semble clé.

La formulation a en effet fait polémique. Elle pourrait laisser entendre qu’il convient de balayer les aspirations de beaucoup de Français, à l’aune de considérations plus fondamentales. Or il s’agit plus certainement de comprendre en quoi la maison individuelle représente un idéal pour beaucoup de Français, pour en nourrir les projets d’habitat collectif en ville, économes en consommation de pleine terre, réduisant la nécessité de mobilités carbonées et les consommations de ressources. C’est ce en quoi nous nous engageons dans nos projets, en travaillant sur les espaces extérieurs, la lumière naturelle, la flexibilité des espaces communs, la cohabitation apaisée des usages et la qualité des aménités urbaines de proximité.